تعریف تفکیک ، تفکیک در لغت عبارتست از جداکردن چیزی از چیز دیگر و در اصطلاح حقوقی تفکیک عبارت از این است که مال غیر منقولی ، اعم از مشاع یا غیر مشاع به دو یا چند حصه مجزا تقسیم شود. اصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدید آمده است وبه مفهوم  افراز و تقسیم است تفاوت است.

در افراز تقسیم ، اندیشه اشاعه باید وجود داشته باشد اما در مورد تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد. بنابراین در ماده 106 آئین نامه قانون ثبت املاک تفکیک در مفهوم صحیح آن بکار رفته است که هم شامل اراضی مشاع میشود وهم شامل اراضی غیر مشاع به عبارت ساده تر در عرف ثبتی تفکیک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر

اما اگر بخواهیم تفکیک را از حیث ماهیت حقوقی بررسی نمائیم باید بگوییم تفکیک اگر در رابطه بین دو شخص واقع شود همان افراز است وعقدی است از عقود ،وتعریف ماده 183 قانون مدنی برآن منطبق است. شرط اینکه افراز به تراضی به عمل آید. اضافه می کنیم که افراز به تراضی،عقد است لیکن معامله نیست ، زیرا مبادله در مال نشده است ولی هر عقدی معامله نیست ، عقد نکاح با وجودیکه عقد است معامله نیست افراز به تراضی ، موجب تملیک ومبادله در مال نیست ، بلکه طرفین به موجب آن کیفیت مالکیت خود را از حالت اشاعه به افراز مبدل می کنند پس ماهیت حقوقی تفکیک بطوریکه شامل افراز ملک مشاع بین دو یا چند نفر هم بشود چنین است تفکیک عبارتست از احداث چندمحدوده در یک محدوده، خواه آن یک محدوده بین چند نفر مشاع باشد خواه نباشد . 

این پایان نامه در مورد ثبت اسناد و با عنوان بررسی تفکیک در قانون ثبت و سازوکار اجرایی آن می باشد. هدف از آن تفكيك و رويه عملي آن بصورت کامل و جامع می باشد.

«فهرست مطالب»

فصل اول: كليات:       7
1-1تاریخچه      8
1-تاريخچه ثبت ملك        10
1-2-سيرتاريخي ثبت به طريق جديد در ايران    15
1-3-تاريخچه نظارت بر تفكيك و افراز اراضي درايران و وضع موجود آن    16
1-4-تعريف مفاهيم اساسي    18
1-5-جايگاه ثبت ملك و صدور سند مالكيت    26

فصل دوم: بررسي تفكيك و رويه عملي آن   30

2-1- تبيين مفهوم تفكيك     31
2-2- تفكيك املاك مشاع      32
2-1-2- تفكيك و دستورالعملهاي سازمان ثبت    34
2-1-3- تفكيك آپارتمانها      35
2-1-4- نكات مهم در مورد تفكيك آپارتمانها    36
2-1-5- تفيك عرصه تملك اعياني      38
2-1-6- تفكيك اعياني      38
2-1-7- ضرورت قيد شماره فرعي در صورتمجلس تفكيك و افراز   39
2-1-8- تفكيك اراضي در خارج از محدوده شهر ها     40
2-1-9- حد نصاب تفكيك( با توجه به كاربريهاي اصلي)    40
2-1-10- عوارض تفكيك اراضي مربوط به سازمان زمين شهري   42
2-1-11- ضوابط و مقررات تفكيك      42
2-1-11-1 ضوابط و مقررات تفكيك باغات و مزارع در محدوده شهري    42
2-1-11-2- ضوابط و مقررات تفكيك در خارج از محدوده قانوني شهر    44
2-1-12- نحوه انتقال قطعات تفكيكي     46
2-1-13- هزينه تفكيك       47

منابع و ماخذ